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记者调查:接二连三“爆雷” 长租公寓到底咋了

记者调查:接二连三“爆雷” 长租公寓到底咋了

作者:佚名    来源:互联网    发布时间:2020-04-25 08:32

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新安晚报 安徽网 大皖客户端讯 按半年甚至一年期收取租客房租,但没及时将租金支付给房东,合肥房屋中介“嗨客”爆雷后,把租客和房东都逼上了维权之路。“爆雷”风波发生多日后,“嗨客”方面昨日终于发声,表示公司经营不善,无法继续履行合同,并向房东和租客道歉。

除了“嗨客”,去年以来,合肥还有小家联行、乐伽等长租公寓品牌相继倒掉,导致大量房东和租客利益受损,引发社会各界关注。长租公寓缘何频频“ 爆雷”?新安晚报、安徽网、大皖客户端记者进行了调查。

“嗨客”合肥公司注册地址办公场所人去楼空。

刘小枚(化名)是淮北人,去年大学毕业后留在合肥工作,并于去年11 月20日左右通过“嗨客”租了一套位于合肥经开区汇美广场的公寓居住。

今年4 月10 日,刘小枚同时接到物业公司和房东的通知,说“嗨客”跑路了,可能要把房子收回去。后来房东又邀刘小枚一起维权,先后去合肥高新区法院和蜀山警方经侦部门。

“房东开始还说要我和他协商,让我从5 月1 日起开始给他交房租。”刘小枚说,自己当时从“嗨客”租下房子时“押一付十二”,一下子支付了12800 元,其中一部分还是向朋友借的,因为工资不高,至今还未还清朋友的账,“再让我继续交房租,我真拿不出来啊”。

最终,刘小枚拒绝了房东让她继续交房租的要求。让她没想到的是,4 月13日晚上,她下班回到住处,发现屋里的水电都断掉了。刘小枚找到物业公司,物业公司给她出示了一份房东手写的“保证书”,上面写着:本人将××户停水停电,后果自负。

得知这个情况后,刘小枚当场报警,但是最后也没能把水电恢复。当晚,刘小枚只能用手机闪光灯来照明,“没有水,就没能洗澡”。

“我明明付了房租的,我现在走了就太亏了,而且我现在也确实没有地方去,先在这里凑合一段时间吧,水电没了,就想办法克服。”刘小枚无奈地说。4 月14日,刘小枚又收到了来自房东的一份告知函,房东表示15 日内要将房子收回。

4 月14 日凌晨,“嗨客”的运营主体——杭州瑜图网络科技有限公司、杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司,通过“嗨客租客管家”的微信号,发布了一份情况说明,向房东和租客表达了歉意,对此次风波的情况进行了说明。

这份情况说明显示,“嗨客”到合肥开展业务以来,服务了近2000 名业主和租客。为了迎合年后市场需求,扩大在合肥的市场份额,“嗨客”在合肥收储了大量房源。截至4 月9 日,“嗨客”在合肥的空置房源加上房客到期房源多达400余套。

“嗨客”表示,受新冠肺炎疫情影响,公司长达两三个月无法复工,给公司造成了负担。“疫情期间,大量逾期租客我们也是本着‘情大于法’的想法,没有急于驱赶租客,而是给予时间缓冲,租金没有及时到位,业主这边产生拖欠。”

“嗨客”表示,已尽最大努力通过多种途径积极自救,但均未见效。目前公司已停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。究其原因,也是公司经营不善,无法继续履行合同,导致业主及租客承受损失。

为化解矛盾纠纷,“嗨客”计划将在接下来的时间,会同市住房租赁协会推荐的部分住房租赁企业,与房屋租赁合同尚未到期的房东、房客进行调解,“嗨客”将承担相关的法律责任。

“嗨客”还呼吁,因该公司造成房东的损失由公司完全承担,不应波及房客,再次诚恳请求房东不要采取过激手段驱赶房客。

房东和租客都是“嗨客”爆雷的受害人,他们该如何维权?记者就此采访了法律人士。安徽力澜律师事务所律师刘柱表示,根据租客出示的合同及相关信息显示,本起事件中涉及的“嗨客”运营主体为“杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司”(以下简称“嗨客”)。

具体运营模式为,房东与“嗨客”签订协议,委托“嗨客”负责己方名下房产的租赁事宜,瑜图公司则定期向房东支付约定价款。“嗨客”获得房东的授权委托后,再依据此项授权与租客签订租赁合同并收取租金,租客也获得了相应的居住权利。据此,租客如已向“嗨客”履行合同约定,则房东无权驱赶租客或给租客带来各项阻碍。对于房东方受到的损失,应当向“嗨客”索赔。

同时需要指出的是,此处存在一项法律争议,即“ 嗨客”是以自己的名义(而非被代理人即房东名义)与租客签订的租赁合同,此处是否仍归属于代理行为。对此刘柱律师认为,房东在明知“嗨客”与租客建立合同关系后,仍持续与“嗨客”维持合同关系并收取相应的价款,应当视为对“嗨客”代理行为的追认。

刘柱律师表示,“嗨客”在声明中称,公司已经没有营业收入,意味着可能已经没有资金可供赔偿,但受害人进行起诉仍然很有必要。一是因为房东与租客究竟应该由哪一方承担“嗨客”带来的损失,需要通过法律程序进行确认;二是因为在未进行起诉的情况下,很难完全确认“嗨客”是否仍具有偿付能力。同时,即使“嗨客”主体名下已无资产可供执行,仍可以持续对其采取执行措施(如列入失信被执行人名单等),或在一定的条件下经法定程序要求“嗨客”股东承担相应责任。

长租公寓频频爆雷,背后原因引人深思……云掌财经总编张明就此向新安晚报、安徽网、大皖客户端记者介绍了自己的看法。张明说,截至目前,爆雷的长租公寓基本上是一些互联网模式或者带有互联网基因的企业,这主要是因为这些企业在规模化扩张过程中过于追求速度和规模,而忽视了对于风险的管控,造成杠杆运用过大,出现了资金链断裂的风险。比如说运用融资的部分资金,高额吸纳房源,而与此同时,对于市场端的把握却没有那么的准确,所以造成控制力过高和租金过低,出现倒挂现象。

“高进低出”其实与租金贷一样是利用资金池放大杠杆,在缺少风险控制和经营管理失误的情况下将导致资金问题。一些长租公寓企业使自己资产出现了明显的过度泡沫现象,正是因为这种经营上的不规范,或者说盲目的冒险行为,造成了资金链断裂,最终出现了这种频频爆雷的状况。

从目前来看,长租公寓依然处于相对供给不足的状态,市场红利犹存,有一定的投资价值。长租公寓的投资应该注意风险的防范,比如长租公寓项目资金投入重,且回本周期相对较长,一定要做好资金占用规划。

同时,为确保长租公寓行业的健康发展,需要政府更新完善相关政策,建立良好的监管体系。有关部门需积极关注长租公寓企业的金融风险,适当在保证金、准备金等方面落实新的政策。

记者昨天从合肥市住房保障和房产管理局获悉,《合肥市住房租赁企业信用考评办法(试行)》(征求意见稿)(以下简称《征求意见稿》)出炉,将对全市住房租赁企业进行信用考评。以后,市民出租、租赁房屋可先看看租赁企业的星级。

按照《征求意见稿》,住房租赁企业信用等级分为六级,分别为五星、四星、三星、二星、一星、无星。住房租赁企业信用评价积分实行加减累积分制,信用积分每年重置至基础分值。对年终信用等级在三星级以上(信用得分在75 分以上)的为信用激励对象,可享受政府财政奖励等激励措施,与中央财政奖补相关联,每年可得最低40 万的奖励;一星级企业为信用警告对象,无星级企业为失信惩戒对象,列入失信黑名单,实施联合惩戒。

住房租赁企业的不良行为信息认定后在部门网站公示5 个工作日,公示无异议或异议不成立的,正式记入信用档案。住房租赁企业基本、良好、不良信用信息以及信用信息评价结果等,通过监管平台或网站媒体对外发布,供社会公众查询,接受群众监督。

此外,还可实行信用修复。对尚未造成实际损失及危害后果的轻微不良行为,住房租赁企业主动纠正,消除不良社会影响的,可不扣减信用分。

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