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财面儿·年报深解

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作者:佚名    来源:互联网    发布时间:2020-04-15 11:49

3月30日下午,世茂房地产发布2019年业绩报告,销售创历史新高,目标完成率达124%,排名步入行业前十。

2019年是世茂房地产成立的第三十个年头,在三十周年的尾声,这份无论数额还是增速都极其亮眼的成绩单,无疑是世茂在而立之年最闪亮的一笔。

同一日,世茂房地产还发布了一份更名公告,拟将公司名称由“世茂房地产控股有限公司”更改为 “世茂集团控股有限公司”,在更改理由一栏,记录着公司董事会的解释,“更改公司名称将更有效反映本集团之财务状况,并有利于提升本集团之企业形象以及未來业务发展”。

结合当天公布的业绩表现,这份公告似乎侧面反映着世茂在专注房地产开发主业的同时,还在奋力打造夯实更多元的布局,并且在未来还将有更深远的大局观。

如果用一个人的一生来审视,迈过30岁就应该是结束恣意张扬、步入稳重高质的年龄段,而世茂这一年的业绩表现,恰好对应了这一“年龄”特质。

观察几大关键指标,2019年世茂房地产实现合约销售额2600.7亿元,同比上升48%;营业额1115亿元,同比上升30.4%;毛利润341亿元,同比上升26.6%;毛利率稳定在30%以上,均处行业优势地位。

而要说与而立之年唯一不相匹配的,是世茂在实现较大规模扩张稳健经营的同时,依然维持着较高速度的增长。2017-2019年连续三年间,世茂复合增长率超过50%,增速显著高于行业TOP 20的平均水平。

这一成绩也让世茂房地产的股东收获颇丰。万得数据显示,世茂2019年股价的区间涨幅为52.8%,全年每股拟派息额145港仙,同比上升20.8%,且增速较2018年提高0.8个百分点。此外,这也已是世茂连续第14年分红。

不过,地产股也有其天然的高杠杆率和重资产风险,投资拿地、开发建设每一环节都需企业投入巨大成本,因此负债率与流动性依然在高增长之余考验着房企的增长质量。

根据财务数据来看,世茂去年全年共回款1950亿元,回款力进一步提升,截至2019年底的账面现金为596.2亿元,较2018年底上升20.3%,未动用的银行及金融机构等融资额度约500亿元,资金储备具有较大空间。这一储备令其即便在当前受疫情影响行业遭遇前所未有的挑战之下,集团可动用资金仍能覆盖半年以上刚兑。

此外世茂的现金比率为1.6倍,显示公司短期偿债能力强,同时,公司的融资成本约在5.6%左右,净负债率仅59.7%,并连续8年低于60%,均维持在行业较低水平。长期稳健的财务表现也令世茂获得了多个评级机构的青睐,去年9月穆迪将世茂评级由Ba2上调至Ba1,惠誉也维持着世茂投资级的评级。

财面亮眼的表现,自然也离不开后备“粮仓”的支撑。财报显示,2019年,世茂权益前的土地储备约7679万平方米,货值超过13000亿元,遍布全国120个城市,总项目数达349个。按照其管理层于3月30日业绩会上公布的本年度3000亿元的销售目标保守估计,13000亿元的总货值仍可支撑其未来3-4年的发展。

与此同时,世茂拓储的脚步却并没有停歇。依靠强大现金流与较低的融资成本,世茂完全有资本“广积粮”,不过在去年数次合作“合作共赢生态圈”的推动下,世茂正贯彻“巧积粮”的拿地策略,凭借较低的财务成本,迅速拿下热门地区多宗地块个优质项目。

年报中有两项数据可鲜明折射其土地成本优势和产品溢价能力,2019年世茂新增土地的单方成本为5035元/平方米,而这一年的销售均价则达17744元/平方米。

此外,世茂土储的分布也预示着未来一段时间的盈利潜力。截至2019年底,世茂约有89%的货值分布在一二线及强三四线城市,其中一线城市占比约21%,二线城市占比约51%。当前,伴随普通三四线城市棚改降温以及强二线城市落户政策改善带来的虹吸效应影响,世茂重点布局的一二线城市正是房企抢滩重返的主战场。

而作为其长期深耕战略聚焦的粤港澳大湾区,截至去年年底,世茂在该地区的土储货值达3800亿元,居集团总土储首位,叠加近年不断释放的区位利好,或将令此地的销售迎来水涨船高。

除房地产业务的销售、营收、利润等各项主力指标外,另一大指标的增速同样备受瞩目。报告期内,世茂凭借酒店、商业运营、物业管理及其他业务实现的收入为62.26亿元,同比增长了35.2%。

这一指标预示了世茂在除房地产主业之外的增长潜力,也呼应着其由“世茂房地产”更名为“世茂集团”的未来计划。

“大飞机”是世茂近一段时间以来多次提及的战略,机舱飞机主体即为世茂起家的房地产开发主业,两翼则为重点加码的酒管物业、商办文娱几方面业务,尾翼还将承托起高科技、医疗、教育、养老、金融等作为尾翼起到平衡的作用多元业务。在城市升级孕育的新机遇下,世茂或也意图借此实现自身由 “地产开发商”向“城市运营商”再到“城市赋能者”的升级。

而在这场自我迭代的征程中,物业服务和酒店管理又被世茂赋予了关键地位,尤其是物业服务,在当前新冠疫情的冲击下,更显示出增值、想象空间巨大的“体质”。年报数据显示,截至去年年底,物业板块世茂服务的签约管理面积已超过1亿平方米,同比增长42.9%;签约管理项目超360个,覆盖全国60多座城市,其中有81%位于一、二线城市,服务超过240万业主及用户。

世茂集团董事局副主席、总裁许世坛此番在业绩会上也再次表示,物业、酒店板块将按计划在未来两年内分拆上市。

如果说过去三十年是世茂夯实房地产“地基”的时期,那么未来则可看成是其拓展、夯实、做强多元业务升级“配套”的时期。持续扩充运力的机舱之外,不断伸长的两翼、平衡发展的尾翼或将带动世茂这架飞机飞得更高更远。

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